通体大玻璃、流线型屋顶，长得就像RMB。

比音勒芬诞生记19——再谈新总部基地的建设

「 区域规划情况 」

如果哪位大神可以有更详细的区域规划情况，还请不吝赐教，您出卷，我作答，分工提高效率，感谢。

由于并没有完整的公开资料，这部分内容都是根据一些信息的推论：

建设用地面积9.1万平，总体建筑面积60万平，其中地上36万平，地下24万平，包含总部大楼、会展中心 (含多功能秀场) 、行业博物馆、大师工作室及设计学院、面料研发中心、国际商务中心及配套公寓、共享办公、商业中心、地下艺新及商业广场。

从功能配套和容积率（3.9）看，土地应该为新型M0用地，而目前可查询信息是M1，土地改性可能会补缴一部分土地差价，不过M0用地由于附带的研发、制造和高精尖属性，土地价格仅为正常价格的20%，土地肯定有便宜可赚。

M0（新型产业用地），为了创新型企业发展的需求，用于研发、创意、设计、检验检测、科技企业孵化及无污染生产等新型产业功能以及相关配套的用地，可兼容商业用地。

M1（一类工业用地），对居住和公共环境基本无干扰、无污染和无安全隐患，包括以产业研发兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。（一类工业用地为方便员工通勤、方便生活，可就近安排在居住区附近，但需要独立占地建设。）

土地北边隔江是广州大学城，是广州重点规划区域。不用过江也有广州医科大学，暨南大学和华南理工大学国际校区，其中华工特别能打，开的专业都是面向未来的，生物医用材料、肿瘤学、免疫学、系统生物学、干细胞、纳米医学、医学影像、细胞治疗、生物大分子药物、医疗器械监管科学、智能制造工程、机器人工程、分子科学与工程、微电子科学与工程、微电子科学与技术什么的，以后如果风投出来一些优质企业，是很可能放在这片区的。

按谢总的想法，核心技术要掌握在自己手中，目前国际奢侈品牌也都在开展新一轮的向上游产业链的核心环节投资过程，无论是核心原材料还是手工艺人。从企业战略发展角度，卷爸无权评判，但是从增强企业核心竞争力角度，如果达成，是必然的。

谢老板在经营上不贪胜，为啥现在这么激进呢？究竟看到了什么？

「 再算胜率与赔率 」

盖房子只要企业现金流能支撑建设，这路就过的去，但对股东来讲，最好不要动用债权和股权融资，尤其是后者。

这个地块周边目前还都是空地，没办法计算商业，写字楼，工厂的价值。按经验，整体造城从0到成熟期就算规划得体，企业引入理想，也至少需要10年的发展过程，对于这笔投资的回报率，个人不会报太高预期。至于未来如若真能融入大湾区、成为广州新一极而可能产生的更高回报，我目前会忽略掉，毕竟根本无法判断，以后真有再加入也不迟。

目前化龙镇普通住宅租金约1元/天平。

假设按1元/天平计算，多出来的就算运营成本，并假设运营成本可以自造血，按33建设投资+2亿土地成本，总计35亿总投资估算，年静态回报360000*1*365=1.314亿，预期26.6年回本，年单利回报3.76%。

无论是从企业发展必须的资本投入角度来看，还是单纯从房地产投资角度来看，这30-40亿的资金，总体回报肯定不高，我按生命周期5-7%是我敢于给出的极限，就算5%吧，和主业20%的ROE比天上地下。

由于目前公司净资产盘子较小，而这笔投资占比几乎相当于净资产的50-80%，所以我认为公司中短期的ROE会下降，那么折合到价值，就是估值水平的降低（买入卖出都需要降低）。

这里之所以降低估值水平而不是放弃，原因有二：

1. 我仍然看好主牌资产价值及行业竞争格局。

2. 我仍然看好新品牌的相对格局。但是如果CERRTUI 1881主打重奢，这里我会打问号，重奢的竞争是只认头部品牌，如何做，怎么做，有待观察和考量。

我们的核心关注点仍然是比音主牌的市场空间、质量和两个新品牌能不能跑出来，这是企业未来的核心。

而对于股票价格的判断，和ROE所带来的估值水平密不可分。

假设真能未来做到500亿规模，这个50亿的投资就不贵，因为经营ROE会掩盖这部分投资，导致总ROE仍然维持在经营ROE水平。

假设未来做不出来，这个50亿的投资就极度贵，因为经营ROE会被这笔投资大幅度拖累，假设降低到10%，估值也是一半的下杀空间。

客官，您如何看？

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